,英国房产价值占国民财富的比例从36%上升到57%,法国从28%升到61%,德国从28%升到57%,美国从38%升到42%。(8)第二个变化是随着房主越来越多,得益于房价上涨的人就越来越多。所以z.府为讨好这部分选民,不愿让房价下跌。无房者也想尽快买房,赶上房价上涨的财富快车,z.府于是顺水推舟,降低了买房的首付门槛和按揭利率。
美国房地产市场和选举政治紧密相关。美国的收入不平等从20世纪七八十年代开始迅速扩大,造成了很多政治问题。而推行根本性的教育或税制等方面的改革,政治阻力很大,且难以在短期见效。相比之下,借钱给穷人买房就容易多了,既能缓解穷人的不满,让人人都有机会实现“美国梦”,又能抬高房价,让房主的财富也增加,拉动他们消费,创造更多就业,可谓一举多得。于是z.府开始利用房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)公司(以下简称“两房”)来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款,相当于借钱给银行发放更多按揭。(9)1995年,克林顿z.府规定“两房”支持低收入者的房贷要占到总资产的42%。2000年,也就是克林顿执政的最后一年,这一比率提高到50%。2004年,小布什z.府将这一比率进一步提高到56%。(10)“两房”也乐此不疲,因为给穷人的贷款利润较高,风险又似乎很低。此外,对购房首付的管制也越来越松。2008年全球金融危机前很多房贷的首付为零,引发了投机狂潮,推动房价大涨。根据Case-Shiller房价指数,2002年至2007年,美国房价平均涨了将近60%。危机之后,房价从2007年的最高点一直下跌到2012年,累积跌幅27%,之后逐步回升,2016年才又回到十年前的高点。
房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担,进而抑制消费。消费占美国GDP的七成,全球金融危机中消费大幅下挫,把经济推向衰退。危机前房价越高的地区,危机中消费下降越多,经济衰退也越严重,失业率越高。(11)欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在2008年之前也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重(绝大多数债务是房贷),危机中消费下降也越多。(12)
房地产常被称作“经济周期之母”,根源就在于其内在的供需矛盾:一方面,银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力;而另一方面,不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产