泡沫与破裂的周期循环,是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行,还连接着千家万户的财富和消费,因此影响很大。房价与居民债务:我国的情况
2008年之后的10年,我国房价急速上涨,按揭总量越来越大,居民债务负担上涨了3倍多(图5-2)。2018年末,居民债务占GDP的比重约为54%,虽仍低于美国的76%,但已接近德国和日本。根据中国人民银行的信贷总量数据,居民债务中有53%是住房贷款,24%是各类消费贷(如车贷)。(13)这一数据可能还低估了与买房相关的债务。实际上一些消费贷也被用来买了房,比如违规用于购房首付。而且人民银行的数据还无法统计到民间借贷等非正规渠道。
图5-2居民债务占GDP比重数据来源:IMF全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。
图5-2中债务负担的分母是GDP,这一比率常用于跨国比较,但它低估了居民的实际债务负担。还债不能用抽象的GDP,必须用实实在在的收入。2019年末,中国人民银行调查统计司调查了全国3万余户城镇居民(农民负债率一般较低,大多没有房贷)的收入和债务情况。接近六成家庭有负债,平均债务收入比为1.6,也就是说债务相当于1.6倍的家庭年收入。这个负担不低,接近美国。2000年,美国家庭负债收入比约为1.5,2008全球金融危机前飙升至2.1,之后回落到1.7左右。(14)
根据中国人民银行的这项调查,城镇居民2019年的负债中有76%是房贷。而从资产端看,城镇居民的主要财产也就是房子。房产占了家庭资产的近七成,其中六成是住房,一成是商铺。而在美国居民的财富中,72%是金融资产,房产占比不到28%。(15)中国人财富的压舱石是房子,美国人财富的压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策,比如中国对房市的重视以及美国对股市的重视。
总体看来,我国居民的债务负担不低,且仍在快速上升。最主要的原因是房价上涨。居民债务的攀升已然影响到了消费。以买车为例,这是房子之外最贵的消费品类,对宏观经济非常重要,约占我国社会商品零售总额的10%。车是典型的奢侈品,需求收入弹性很大,收入增加时需求大增,收入减少时需求大减。随着居民债务增加,每月还债后的可支配收入减少,所以经济形势一旦变差,买车需求就会大减。我国家用轿车市场经历了多年高速增长,2018年的私家车数量是2005年的14倍。但是