泡沫与破裂
周期循环，是金融和房地产不稳定核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户财富和消费，因此影响很大。房价与居民债务：
国情况
2008年之后10年，国房价急速上涨，按揭总量越来越大，居民债务负担上涨
3倍多（图5-2）。2018年末，居民债务占GDP比重约为54%，虽仍低于美国76%，但已接近德国和日本。根据中国人民银行信贷总量数据，居民债务中有53%是住房贷款，24%是各类消费贷（如车贷）。(13)这
数据可能还低估与买房相关债务。实际上些消费贷也被用来买房，比如违规用于购房首付。而且人民银行数据还无法统计到民间借贷等非正规渠道。
图5-2居民债务占GDP比重数据来源：IMF全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。
图5-2中债务负担分母是GDP，这比率常用于跨国比较，但它低估居民实际债务负担。还债不能用抽象GDP，必须用实实在在收入。2019年末，中国人民银行调查统计司调查全国3万余户城镇居民（农民负债率般较低，大多没有房贷）收入和债务情况。接近六成家庭有负债，平均债务收入比为1.6，也就是说债务相当于1.6倍家庭年收入。这个负担不低，接近美国。2000年，美国家庭负债收入比约为1.5，2008全球金融危机前飙升至2.1，之后回落到1.7左右。(14)
根据中国人民银行这项调查，城镇居民2019年负债中有76%是房贷。而从资产端看，城镇居民主要财产也就是房子。房产占家庭资产近七成，其中六成是住房，成是商铺。而在美国居民财富中，72%是金融资产，房产占比不到28%。(15)中国人财富压舱石是房子，美国人财富压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国些基本政策，比如中国对房市重视以及美国对股市重视。
总体看来，国居民债务负担不低，且仍在快速上升。最主要原因是房价上涨。居民债务攀升已然影响到消费。以买车为例，这是房子之外最贵消费品类，对宏观经济非常重要，约占国社会商品零售总额10%。车是典型奢侈品，需求收入弹性很大，收入增加时需求大增，收入减少时需求大减。随着居民债务增加，每月还债后可支配收入减少，所以经济形势旦变差，买车需求就会大减。国家用轿车市场经历多年高速增长，2018年私家车数量是2005年14倍。但是
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