拉越大。
然而这种土地倾斜政策并不能改变人口流向,人还是不断向东部沿海和大城市集聚。这些地区不仅房价一直在涨,大学的高考录取分数也一直在涨。中西部房价虽低,但年轻人还是愿意到房价高的东部,因为那里有更多的工作机会和资源。倾斜的土地政策并没有留住人口,也很难留住其他资源。很多资本利用了西部的优惠政策和廉价土地,套取了资源,又回流到东部去“炒”房地产,没在西部留下可持续发展的经济实体,只给当地留下了一堆债务和一片空荡荡的工业园区。
建设用地指标不能在全国交易,土地使用效率很难提高。地方z.府招商引资竞争虽然激烈,也经常以土地作为手段,却很难持续提高土地资源利用效率。发达地区土地需求旺盛,地价大涨,本应增加用地指标,既满足需求也抑制地价。但因为土地分配受制于行政边界,结果却是欠发达地区能以超低价格(甚至免费)大量供应土地。这种“东边干旱,西边浇水”的模式需要改革。2020年,中央提出要对建设用地指标的跨区域流转进行改革,探索建立全国性建设用地指标跨区域交易机制(见第二节),已是针对这一情况的改革尝试。(6)房价与居民债务:欧美的经验和教训
居民债务主要来自买房,房价越高,按揭就越高,债务负担也就越重。各国房价上涨都是因为供不应求,一来城市化过程中住房需求不断增加;二来土地和银行按揭的供给都受政治因素影响。
在西方,“自有住房”其实是个比较新的现象,“二战”之前,大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国,1900—1940年的自有住房率也就45%左右。“二战”后这一比率才开始增长,到2008年全球金融危机之前达到68%。英国也差不多,“二战”前的自有住房率基本在30%,战后才开始增长,全球金融危机前达到70%。(7)正因为在很长一段时间里英美大部分人都租房,所以主流经济学教材在讲述供需原理时,几乎都会用房租管制举例。1998年,我第一次了解到房租管制,就是在斯蒂格利茨的《经济学》教科书中。逻辑虽容易理解,但并没有直观感受,因为当时我认识的人很少有租房的,农民有宅基地,城里人有单位分房。城市住房成为全民热议的话题,也是个新现象。
欧美自有住房率不断上升,有两个后果。第一是对待房子的态度变化。对租房族来说,房子就是个住的地方,但对房主来说,房子是最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升,房产成了国民财富中最重要的组成部分。1950年至2010年