需求压力是否会推升房价,取决于房屋和住宅用地供给是否灵活。若政策严重限制了供给,房价上涨就快。一个地区的土地面积虽然固定,但建造住宅的用地指标可以调整;同一块住宅开发用地上,容积率和绿化面积也可以调整。(1)这些调整都受政策的影响。美国虽然是土地私有制,但城市建设和用地规划也要受z.府管制。比如旧金山对新建住房的管制就特别严格,所以即使在20世纪90年代房价也不便宜。在21世纪初的房地产投机大潮中,旧金山的住房建设指标并没有增加,房价于是飙升。再比如亚特兰大,住房建设指标能够灵活调整,因此虽然也有大量人口涌入,但房价一直比较稳定。(2)
我国的城市化速度很快,居民收入增长的速度也很快,所以住房需求和房价上涨很快。按照国家统计局的数据,自1998年住房商品化改革以来,全国商品房均价在20年间涨了4.2倍。但各地涨幅大不相同。三四线城市在2015年实行货币化棚改(见第六章)之前,房价涨幅和当地人均收入涨幅差不多;但在二线城市,房价就比人均收入涨得快了;到了一线城市,房价涨幅远远超过了收入:2015年之前的十年间,北、上、广、深房价翻了两番,年均增速13%。(3)
地区房价差异的主要原因是供需失衡。人口大量涌入的大城市,居住用地的供给速度远赶不上人口增长。2006年至2014年,500万人和1000万人以上的大城市城区人口增量占全国城区人口增量的近四成,但居住用地增量才占全国增量的两成,房价自然快速上涨。而在300万人以下尤其是100万人以下的小城市中,居住用地增量比城镇人口增量更快,房价自然涨不上去。从地理分布上看,东部地区的城镇人口要比用地增速高出近10%,住房十分紧张;而西部和东北地区则反过来,建设用地指标增加得比人口快。(4)
中国对建设用地指标实行严格管理,每年的新增指标由中央分配到省,再由省分配到地方。这些指标无法跨省交易,所以即使面对大量人口流入,东部也无法从西部调剂用地指标。2003年后的十年间,为了支持西部大开发并限制大城市人口规模,用地指标和土地供给不但没有向人口大量流入的东部倾斜,反而更加向中西部和中小城市倾斜。2003年,中西部土地供给面积占全国新增供给的比重不足三成,2014年上升到了六成。2002年,中小城市建成区面积占全国的比重接近一半,2013年上升到了64%。(5)土地流向与人口流向背道而驰,地区间房价差距因此越