由老百姓买单,按揭要靠买房者的收入来还。所以土地的资本化,实质是个人收入的资本化。支撑房价和地价的,是人的收入。忽略了人,忽略了城市化本该服务于人,本该为人创造更好的环境和更高的收入,城市化就入了歧途。
1980年,我国城镇常住人口占总人口比重不足两成,2019年超过了六成(见图5-1)。短短40年,超过5亿人进了城,这是不折不扣的城市化奇迹。但若按户籍论,2019年的城镇户籍人口只占总人口的44%,比常住人口占比少了16个百分点。也就是说有超过2亿人虽然常住城镇,却没有当地户口,不能完全享受到应有的公共服务(如教育),因为这些服务的供给是按户籍人数来规划的。这种巨大的供需矛盾,让城市新移民没有归属感,难以在城市中安身立命,也让“留守儿童、留守妇女、留守老人”成为巨大的社会问题。近年来一系列改革措施的出台,都是为了扭转这种现状,让城市化以人为本。
图5-1
城镇人口占总人口比重数据来源:万得数据库与国家统计局历年《国民经济和社会发展统计公报》。
本章第一节分析房价和土地供需间的关系,讨论高房价带来的日益沉重的居民债务负担。第二节分析地区间发展不平衡,其根源之一在于土地和人口等生产要素流动受限,所以近年来在土地流转和户籍制度等方面的改革非常重要。第三节分析我国经济发展过程中出现的贫富差距,这一现象也和房价以及要素市场改革有关。
第一节
房价与居民债务
1994年分税制改革(第二章)是很多重大经济现象的分水岭,也是城市化模式的分水岭。1994年之前实行财政包干制,促进了乡镇企业的崛起,为工业化打下了基础,但农民离土不离乡,大多就地加入乡镇企业,没有大量向城市移民。分税制改革后,乡镇企业式微,农民工大潮开始形成。从图5-1中可以清楚地看到,城镇常住人口自1995年起加速上涨,城市化逐渐进入了以“土地财政”和“土地金融”为主要推手的阶段。这种模式的关键是房价,所以城市化的矛盾焦点也是房价。房价短期内受很多因素影响,但中长期主要由供求决定。无论是发达国家还是发展中国家,房屋供需都与人口结构密切相关,因为年轻人是买房主力。年轻人大都流入经济发达城市,但这些城市的土地供应又受政策限制,因此房屋供需矛盾突出,房价居高不下。房价与土地供需
现代经济集聚效应很强,经济活动及就业越来越向大城市集中。随着收入增长和生活水平提高,人们高价竞争城市住房。这种