z.府还入不敷出。当然地方z.府本来也不是靠卖地赚钱，它真正要
是土地开发之后吸引来工商业经济活动。
从时间点上看，大规模土地财政收入始于21世纪初。2001年所得税改革后，中央财政进
步集权，拿走
企业所得税六成。从那以后，地方z.府发展经济方式就从之前“工业化”变成“工业化与城市化”两手抓：方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另方面限制商住用地供给，从不断攀升地价中赚取土地垄断收益。这些年出让城市土地中，工业用地面积约占半，但出让价格极低：2000年每平方米是444元，2018年是820元，只涨85%。而商业用地价格增长4.6倍，住宅用地价格更是猛增7.4倍（图2-5）。
图2-5100个重点城市土地出让季度平均成交价数据来源：万得数据库。
所以商住用地虽然面积上只占出让土地半，但贡献几乎所有土地使用权转让收入。因此“土地财政”实质是“房地产财政”。方面，各地都补贴工业用地，大力招商引资，推动制造业迅猛发展；另方面，随着工业化和城市化发展，大量新增人口涌入经济发达地区，而这些地方住宅用地供给却不足，房价自然飞涨，带动地价飞涨，土地拍卖天价“地王”频出。这其中问题及改革之道，第三章会展开分析。税收、地租与地方z.府竞争
让
们后退步，看清楚地方z.府究竟在干什
。所谓经济发展，无非就是提高资源使用效率，尽量做到“人尽其才，物尽其用”。而国是个自然资源相对贫乏国家，在经济起步阶段，能利用资源主要就是人力和土地。过去几十年很多重大改革，大都和盘活这两项资源、提高其使用效率有关。与人力相比，土地更容易被资本化，将未来收益股脑变成今天高升地价，为地方z.府所用。所以“土地财政”虽有种种弊端，但确实是过去数年城市化和工业化得以快速推进重要资金来源。
前文说过，地方在招商引资和城市化过程中，会利用手中切资源，所以需要通盘考量税收和土地，平衡税收收入和土地使用权转让收入，以达到总体收入最大化。地方z.府压低工业用地价格，因为工业对经济转型升级带动作用强，能带来增值税和其他税收，还能创造就业。而且工业生产率提升空间大、学习效应强，既能帮助本地实现现代化，也能带动服务业发展，拉动商住用地价格上涨。工业生产上下游链条长，产业集聚和规模经济效果显著，若能发展出特色产业集群（如佛
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