商和运营。兆润集团可以用z.府注入
土地去抵押贷款，或用未来土地出让受益权去质押贷款，还可以发债，而还款来源就是管委会回购土地时支付转让费及各种财政补贴。兆润集团手中土地很多，在高峰期2014年末，其长期抵押借款超过200亿元，质押借款超过100亿元。(7)
与成都宽窄巷子或上海新天地这样商业项目相比，开发工业园区更像基础设施项目，投资金额大（因为面积大）、盈利低，大都由融资平台类国企主导开发，之后交给z.府去招商引资。而招商引资能否成功，取决于地区经济发展水平和营商环境。像上海和苏州工业园区这种地方，优秀企业云集，所以招商重点是“优中选优”，力争更好地聚合本地产业资源和比较优势。
去过苏州工业园区三次，每次都感叹其整洁和绿化环境，不像
个制造业企业云集地方。2019年，园区进出口总额高达871亿美元。虽说其飞速发展借
长三角东风，但运营水平如此之高，园区管委会和几家主要国企功不可没。
而在很多中西部市县，招商就困难多。地理位置不好，经济发展水平不高，z.府财力和人力都有限，除些土地，没什
家底。因此有些地方干脆就划片地出来，完全依托民营企业来开发产业园区，甚至连招商引资也并委托给这些企业。
这类民企代表是华夏幸福，这家上市公司核心经营模式是所谓“产城结合”，即同时开发产业园区和房地产。简单来说，z.府划大片土地给华夏幸福，既有工业用地，也有商住用地，面积很大，常以“平方公里”为度量单位。华夏幸福不仅负责拆迁和平整，也负责二级开发。在让该公司声名大噪河北固安高新区项目中，固安县z.府签给华夏幸福土地总面积超过170平方公里。2017年第11期《财新周刊》对华夏幸福做深度报道，称其为“造城者”，不算夸张。
工业园区开发很难盈利。招商引资本就困难，而想培育个园区，需要引入大批企业，过程更是旷日持久，所以华夏幸福赚钱主要靠开发房地产。所谓“产城结合”，“产”是旗帜，“城”是重点，需要用卖房赚到快钱去支持产业园区运营。按照流程，z.府委托华夏幸福做住宅用地级开发，之后这片“熟地”要还给z.府，再以招拍挂等公开方式出让给中标房地产企业。假如在这环节中华夏幸福没能把地拿回来，也就赚不到房地产二级开发大钱。但据《财新周刊》报道，在实际操作中，主导级开发华夏幸福是近水楼台，其他企业很难参与其产业园区
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